近年、中国の不動産市場は慢性的な低迷に苦しんでおり、特に最近の人口減少が新たな影を落としています。この現象は、投資家や不動産業界の専門家にとって大きな関心事です。ゴールドマン・サックス（Goldman Sachs）の推計によると、中国の都市部における新築住宅の需要は、今後数年間で年間500万戸未満にとどまる見込みであり、2017年の2千万人というピーク時の4分の1に相当します。
ゴールドマン・サックスのエコノミストたちは、人口減少と都市化の鈍化が、今後の住宅需要の減少を示唆しています。世界銀行の最新のデータによると、2035年までに中国の人口は14億人を下回ると予測されており、これは新生児の減少と高齢化による死亡増加が影響しています。人口縮小は、2020年代に毎年50万戸の住宅需要の減少を引き起こし、2030年代にはその数字は140万戸に増加すると見込まれています。
また、2016年に北京が一人っ子政策を緩和した後でも、国の出生率は継続的に低下しており、キャッシュインセンティブ等の施策にもかかわらず、若者たちは経済的な不安定さや社会保障制度の不備から子どもを持つことに消極的です。エコノミストの徐天辰（Tianchen Xu）は、北京の出生促進政策は根本的な問題を解決しないため、「限られた効果しかない」と述べています。
特に出生率の低下が明らかである中で、全国で約36,000の幼稚園が2年間で閉鎖され、保育所の生徒数が1,000万人以上減少しました。この結果は、教育省の公式データに基づいており、教育関連市場にも影響を及ぼしています。かつては優れた公立学校へのアクセスを持つ住宅が価格を押し上げていましたが、人口減少と地域ベースの入学政策の縮小が進む中で、住宅の価値は減少し始めています。
北京に住む7歳の男の子を持つ母親は、2年前に購入したアパートの価格が約20%下落したと語っています。このアパートは市内の平均価格の約2倍の価格でしたが、息子を良い小学に通わせるためのものでした。
2023年には新入生の数が20年以上ぶりの高水準に達しましたが、2024年にはその数が減少しました。これは、母親の息子が入学した年でした。
さらに、この人口動態の変化は不動産市場に対する追加の圧力となっています。2020年末以来の低迷から脱出しようとする市場に対し、中央政府および地方政府は様々な対策を講じてきましたが、依然として改善の兆しは見られません。5月の新築住宅価格は過去7か月で最も急速に下落し、2年間の停滞を続けています。主要都市30か所における新築住宅の販売は、今月の前半に前年比11%減少し、5月の3%減からさらに悪化しています。
ゴールドマン・サックスの予測では、都市部の住宅需要は変化する見込みですが、人口動向による不動産市場への影響は今すぐには表れないだろうとのことです。近い将来、この減少の一部は都市化の進展と住宅のアップグレード需要によって相殺される可能性があります。これにより、中国全体の住宅需要における割合は増加していく見込みです。
