アメリカのオフィスマーケットは、数年にわたる厳しい状況を経て、ついに転換点を迎えました。今年、オフィスの転用や解体が、新しい建設を初めて25年以上の間で上回る見込みです。
CBRE Groupの独占データによれば、アメリカ国内のオフィススペースの総面積は減少しており、新たに追加されるスペースよりも、取り除かれるスペースの方が多くなっています。CBREは2018年からこの動向を追跡しており、2023年が今世紀でこのような現象が初めて起きている可能性があると見込んでいます。
最大58の米国市場全体で、年末までに233万平方フィートのスペースが解体または他の用途への転用が予定されています。一方、同市場では開発業者は127万平方フィートのオフィススペースを完成させる計画です。
CBREアメリカの投資リース担当社長マイク・ワッツによれば、「主要市場全体でのこのオフィススペースのわずかな減少は、今後の四半期において空室率を低下させる要因となり、ビルオーナーに有利に働くでしょう」とのことです。
テレワーク文化の普及にともなうオフィス出勤の根本的な変化が、これらの動向を促進しています。オフィスの空室率は過去最高に上昇し、現在も約19%に達していますが、市場は回復の兆しを見せています。
より多くの雇用主がスタッフをフルタイムでオフィスに戻すよう指示し、求人市場が厳しくなる中、従業員は対面出勤の増加を受け入れつつあります。
オフィスの純吸収率は、空いた分と比較した新たに占有されたスペースの量を示し、過去4四半期にわたりプラスに転じています。2023年第1四半期には、前年同期比でオフィスリース活動が18%増加しました。
供給が減少し、需要が着実に増加している中で、オフィス賃料は安定化する見込みです。主要なオフィス立地や新しいいわゆるクラスAスペースでは、賃料が回復しています。この分野の恩恵を受けるのは、ヴォルナード（Vornado）、BXP、アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティ（Alexandria Real Estate Equities）、SLグリーン（SL Green）などの主要なオフィスREITです。
CBREアメリカのオフィスリサーチ責任者ジェシカ・モリンは、「無価値なスペースが取り除かれることで、オフィスマーケットは恩恵を受け、転用がさまざまな市場内の地域の活気を高めるでしょう」とコメントしています。
さらに、開発者は今後数年で8500万平方フィートのオフィススペースの転用を準備しています。2016年以来、オフィスの転用からは約33,000戸のアパートメントとコンドミニアムが生まれています。CBREによると、各転用は歴史的に平均して約170ユニットを生み出しています。現在すでに進行中の転用からは約43,500ユニットが計画されています。
オフィススペースの全体的な削減は商業不動産にとってはプラスですが、このプロセスはゆっくりと進行するでしょう。
ワッツは、「転用のトレンドにはいくつかの逆風があります。転用に適した建物のプールは時間とともに減少するでしょう。また、建設労働、資材、ファイナンスのコストは依然として高いままです」と述べています。
