米国の住宅資産価値が増加する中、住宅所有者は物件を売却する際に資本利得税に直面する可能性が高まっています。しかし、専門家によると、あまり知られていない税の戦略を利用することで、税金を軽減できるかもしれません。
主な住宅を売却する際、独身者は最大25万ドル、既婚夫婦は共同申告で最大50万ドルの利益を保護する特別な税優遇があります。ただし、そのためには特定の条件を満たす必要があります。
不動産データ企業CoreLogicの2024年の報告によると、増加する住宅売却者がこの閾値を超えていることがわかりました。2023年に米国で売却された住宅のほぼ8%が、既婚夫婦用の資本利得税の限度である50万ドルを超え、2019年の約3%から増加しました。
この傾向は、コロラド州、マサチューセッツ州、ニュージャージー州、ニューヨーク州、ワシントン州などの高コスト州ではさらに高くなっています。CoreLogicの報告によれば、これらの地域ではこのようなケースが「ますます一般的になってきている」と、オーランドのMoisand Fitzgerald Tamayoの認定ファイナンシャルプランナーであるトミー・ルーカス氏は述べています。
25万ドルや50万ドルの免除を超えた利益には、0%、15%または20%の資本利得税が課税され、これは課税所得に応じて変わります。また、IRSによれば、超過利益には、他の投資収益に基づいた3.8%のネット投資所得税が課される可能性もあります。
利益を減少させるために「基準額」を増やす
多くの住宅売却者は、購入時の価格を増加させることで資本利得を減らせることを認識していません。CBIZのナショナルタックスオフィスのマネージングディレクターであるマーク・バラン氏は、これは「資本的改善」を追加することで実現できると述べています。改装、新しい屋根の追加、外観のアップグレード、システムの交換などが該当します。
「調整基準額」は一般的に、住宅購入の際のコストに加え、所有期間中に行った資本的改善の費用を含みます。「これは時間が経つにつれて積み重なり、[25万ドルまたは50万ドルの資本利得]免除の範囲内に入れることができます」とバラン氏は語っています。しかし、IRSによると、漏れや亀裂の修理、壊れたハードウェアの交換などのホームリペアやメンテナンス費用は増加基準額には含まれません。
また、住宅の購入や売却にかかる手数料やクロージングコストを加えることで、売却利益を減少させることもできます。ルーカス氏によれば、これらの経費には以下のようなものが含まれる可能性があります：
* 権利書手数料
* ユーティリティ設置費用
* 法的および記録費用
* 調査費用
* 譲渡税
* 権利書保険
* 売主の未払額
「これにより、利益を少しでも減らすことができるかもしれません」とルーカス氏は付け加えています。
